Nei giorni scorsi, l'Amministrazione comunale, per voce dell'Assessore all'Urbanistica Piffero, ha lamentato il fatto che sul progetto Consolata — la nuova edificazione che nascerà alle porte di Nonantola e che sottrarrà 87 mila metri quadri di terreno all'uso agricolo — l'Amministrazione ha dovuto "fare i conti con diritti già acquisiti da parte dei soggetti attuatori".
È vero che la scelta viene da lontano e che ogni Amministrazione, da quasi mezzo secolo a questa parte, ha dovuto confrontarsi con quella decisione scellerata, ma nessuna Amministrazione, prima di oggi, ha mai pensato di insediare in quell'area delle funzioni produttive. La decisione di dedicare fino al 50% della superficie utile del comparto alla costruzione di capannoni o altre funzioni produttive, a nostro avviso distorsiva della buona urbanistica, è stata assunta da questa Amministrazione e di tale decisione è unica responsabile.
Quello che chiediamo all'Amministrazione è uno sforzo per migliorare la qualità complessiva del progetto, che si otterrebbe semplicemente spostando le previsioni produttive del Consolata sul terreno di proprietà del Comune nel vicino quartiere artigianale delle Gazzate e, allo stesso tempo, vincolare i terreni liberati del Consolata all'uso boschivo o agricolo, riducendo le aree impattate dalle nuove edificazioni.
Il Consiglio Comunale dello scorso 25 giugno ha adottato una variante al Piano Regolatore Generale in località “Fondo Consolata” su un’area di oltre 87 mila mq attualmente ad uso agricolo che sarà trasformata in terreno edificabile. Il nostro Gruppo Consigliare Nonantola Progetto 2030 ha espresso il suo voto contrario perché la proposta introduce modifiche distorsive della buona urbanistica non compensate dalla riduzione della superficie territoriale. Ci riferiamo in particolare alla possibilità di ospitare funzioni produttive per una quota fino al 50% della superficie edificabile, cioè oltre 10 mila mq, funzioni mai previste prima d’oggi in quel comparto. In un precedente comunicato abbiamo definito il progetto Consolata un’espansione urbanistica “fuori contesto storico, economico e culturale” come può esserlo un progetto “datato”, nato negli anni ’70 su presupposti che oggi non ci sono più, ma che, in forza di leggi – nazionali e regionali – e di un Piano Regolatore risalente oramai al 1997, ha determinato diritti edificatori difficilmente sindacabili. A partire da un’idea di paese che non cresca in quantità, ma in qualità e dove il bene comune rappresentato dal territorio si concili comunque con gli interessi costituiti, abbiamo formulato una soluzione più vantaggiosa per il nostro territorio. Presentiamo qui la nostra proposta, con l’intento di aprirla al dibattito pubblico, nella convinzione che una modifica migliorativa rispetto a quanto approvato in Consiglio Comunale sia ancora possibile.
La storia recente del Fondo Consolata
Prima di entrare nel merito della nostra proposta è necessario analizzare la storia urbanistica del Fondo Consolata dell'ultimo decennio. Il Fondo Consolata riguarda un’area complessiva di oltre 160 mila mq (vedi Figura 1) formata da due porzioni territoriali, una esterna alla tangenziale confinante con il lato in direzione Modena e con la via Nonantolana e una interna alla tangenziale, compresa fra il lato in direzione Bologna e via Gazzate. La prima area è ora utilizzata quasi interamente ad uso agricolo, con una piccola parte occupata da un distributore di carburanti con accesso sulla via Nonantolana. Su una parte di quest’area, sul lato sud-ovest, nel corso degli anni si è formato spontaneamente un bosco spontaneo. La seconda area, di circa 20 mila mq, indicata con una linea gialla, è un relitto risultante dal frazionamento del Fondo Consolata che è stato ceduto al Comune dagli stessi proprietari con un accordo territoriale precedente per la realizzazione della tangenziale.
Figura 1: Piano Particolareggiato Fondo Consolata approvato nel 2009/10 vigente fino alla variante adottata lo scorso 25 giugno 2020. Il progetto prevedeva la realizzazione di 41 mila mq di insediamenti commerciali e ricettivi su una superficie territoriale di 95 mila mq, la cessione al Comune di due aree a verde per un totale di 46 mila mq e la realizzazione in via Rebecchi di edifici residenziali (non indicati in figura) inizialmente previsti su questo comparto. L’area a ovest compresa fra la tangenziale e via Gazzate indicata con una linea gialla, inizialmente di proprietà degli stessi soggetti, è stata ceduta al Comune prima della variante 2009/10 in seguito agli accordi per la realizzazione della tangenziale.
Per il Fondo Consolata il Piano Regolatore vigente, con un Piano Particolareggiato approvato nel 2009 e perfezionato nel 2010 prevede:
l’edificazione di 41 mila mq di insediamenti
commerciali e ricettivi sulle due aree esterne alla tangenziale, occupando una
superficie territoriale di 95 mila mq;
la cessione al Comune di una parte del bosco
spontaneo e di un’area sul lato nord-est del comparto, destinata a verde
pubblico, per un totale di 46 mila mq;
lo spostamento di una superficie residenziale
nella zona di via Rebecchi, inizialmente prevista sul Fondo Consolata,
considerata incompatibile con la destinazione a uso commerciale-direzionale del
comparto e quindi incongrua dal punto di vista urbanistico.
Negli anni successivi, l'eccessiva cubatura del progetto, unita alla crisi economica sopraggiunta a partire dal 2008 hanno di fatto bloccato ogni edificazione sul Fondo Consolata e indotto i proprietari a ripensare al piano degli investimenti, aprendo un'interlocuzione con l'Amministrazione iniziata all'incirca nel 2014 e conclusa nei mesi scorsi che ha portato a una sostanziale modifica del Piano Particolareggiato del 2009-2010.
La variante adottata dal Consiglio Comunale
La variante adottata lo scorso
25 giugno, mostrata sinteticamente in Figura 2, prevede infatti:
una leggera riduzione della superficie edificabile sottratta all'uso agricolo (si passa dai 95 mila mq a circa 87 mila mq di superficie territoriale);
una sostanziale riduzione dell'edificato (che passa da 41 mila mq a poco meno di 21 mila mq di superficie utile)
la cessione al Comune dell'intera area attualmente occupata dal bosco spontaneo, passando dai 46 mila mq del precedente progetto ai 54 mila mq attuali di verde pubblico;
vengono confermate le funzioni commerciali di tipo alimentare, le funzioni commerciali generiche, le funzioni ricettive (con la possibilità di elevare un hotel da sei piani + piano terra), i pubblici esercizi, il distributore di carburanti;
viene data la possibilità di ospitare funzioni produttive per una quota che va dal 30% al 50% della superficie edificabile, cioè fino a oltre 10 mila mq di edificazioni di tipo produttivo (capannoni) su un’area di grande pregio ambientale, funzione mai prevista prima d’oggi in questo comparto.
Figura 2: Planimetria della variante adottata lo scorso 25 giugno 2020 dal Consiglio Comunale di Nonantola con il voto favorevole di PD e Una Mano per Nonantola, voto contrario di Nonantola Progetto 2030, M5S e Nonantola Libera, astensione di FI. Prima dell'approvazione definitiva devono trascorrere almeno 60 giorni per la raccolta di osservazioni argomentate da parte dei cittadini. Linea rossa: area attualmente agricola destinata a funzioni miste (commerciali, alimentar, produttive, ricettive, pubblici esercizi, distributore di carburanti, quest’ultimo già esistente); linea azzurra: area attualmente occupata in gran parte da un bosco spontaneo e in parte ad uso agricolo di proprietà del privato che sarà ceduta al Comune come verde pubblico; linea gialla: area risultante da espropri, relitto della costruzione della tangenziale, di proprietà del Comune non interessata dalla variante del 25 giugno 2020, ma derivata dalla precedente variante del 2009/10.
Se la variante sarà approvata – per legge il passaggio definitivo deve avvenire almeno 60 giorni dopo l'adozione e richiederà un secondo voto in Consiglio Comunale dopo il recepimento delle osservazioni da parte dei cittadini – i proprietari potranno presentare un nuovo Piano Particolareggiato, cioè una proposta dettagliata di utilizzo delle aree che comprende la suddivisione in lotti, le tipologie edilizie, la rete viaria, ecc. per poi iniziare a costruire. Anche se dovremo aspettare il Piano Particolareggiato per farci un'idea precisa della trasformazione che subirà il nostro territorio, alcuni elementi sono già stabiliti fin d'ora: alle porte di Nonantola si formerà un grande insediamento urbanistico, disomogeneo dal punto di vista delle destinazioni d'uso, che ospiterà funzioni miste commerciali, ricettive, direzionali e in buona parte produttive. Una situazione certamente favorevole per chi deve vendere i lotti, ma assolutamente contraria alla buona pratica urbanistica che mira a tenere separate le destinazioni d’uso incompatibili fra loro e a ridurre l’uso di suolo agricolo. È nostra convinzione che il nuovo Piano Particolareggiato non potrà migliorare una previsione urbanistica viziata a monte, per cui occorra ripensare adesso a una più razionale programmazione delle destinazioni d’uso, prima dell’approvazione definitiva della variante.
La nostra proposta
La nostra proposta parte da tre
presupposti urbanistici legati da un'idea di paese compatto e sostenibile:
pianificare le nuove urbanizzazioni secondo il principio delle zone omogenee come destinazione d’uso, evitando di affiancare nello stesso comparto funzioni diverse (produttive / commerciali / ricettive) che generano flussi e dinamiche diseguali;
ridurre il più possibile l’uso di suolo agricolo, trasferendo il massimo della capacità edificatoria su aree già destinate a ospitare quelle funzioni;
valutare senza pregiudizi se le scelte urbanistiche fatte in passato possano o meno essere ancora attuali e valide oggi.
Figura 3: La nostra proposta di modifica alla variante adottata lo scorso 25 giugno dal Consiglio Comunale di Nonantola. Ferma restando la cessione al Comune dell’area boschiva (linea azzurra), proponiamo il cambio di destinazione d’uso a funzioni produttive del relitto acquisito dal Comune in occasione dell’ultima variante al Piano Regolatore dopo la realizzazione della tangenziale (linea gialla) per realizzare le funzioni produttive inizialmente previste in zona agricola, e la contemporanea apposizione di un ulteriore vincolo a bosco sulle aree agricole liberate (linea verde), in continuità con il bosco esistente e con la conseguente rimodulazione della superficie territoriale del comparto, riducendo le aree edificabili esterne alla tangenziale. Proponiamo inoltre la riqualificazione del distributore di carburanti con la costruzione di un’area di sosta, l’apertura di un accesso attraverso la rotonda Gazzate e la corrispondente chiusura dell’accesso sulla via Nonantolana, mantenendo una fascia di rispetto alla strada per eventuali progetti di mobilità sostenibile e per la riqualificazione della via Nonantolana. Sulla parte colorata in giallo si potranno insediare le funzioni commerciali, direzionali, ricettive e di pubblico esercizio tutte perfettamente compatibili fra loro e integrate con la contigua area artigianale delle Gazzate.
Proponiamo pertanto che tutta la superficie produttiva prevista sul Fondo Consolata sia spostata sull’area “relitto” a est della tangenziale, riducendo allo stesso tempo la superficie territoriale del comparto a ovest della tangenziale stessa. Il relitto, di proprietà del Comune in virtù della variante del 2009/10 sul medesimo piano particolareggiato, è di fatto un’area di completamento del quartiere artigianale Gazzate, che con poche opere di urbanizzazione aggiuntive consentirebbe di ospitare in maniera coerente le attività produttive proposte e allo stesso tempo di mantenere terreno più vocato all’uso agricolo. Il terreno liberato potrebbe a sua volta essere destinato ad ampliare il bosco esistente che, circondando un comparto commerciale-direzionale meno esteso, ne ridurrebbe l’impatto urbanistico (vedi area indicata con una linea verde in Figura 3). Il Comune ha la possibilità di stabilire l’indice di edificabilità del relitto e quindi ha in mano la leva che governa il trasferimento di edificabilità dalla zona agricola alla zona artigianale e che noi pensiamo di esercitare il più possibile e in modo omogeneo rispetto al resto del quartiere artigianale delle Gazzate.
Liberata l’area esterna alla
tangenziale dalle incongrue funzioni produttive, si potrebbe pensare anche a un
riordino delle rimanenti funzioni. Pensiamo per esempio:
al distributore di carburanti, che potrebbe essere ampliato e ristrutturato come una vera e propria area di sosta e servizio, eventualmente con vendita di biocarburanti;
a chiudere l’attuale accesso al distributore dalla via Nonantolana, divenuto incongruo dopo la realizzazione della tangenziale e oramai pericoloso. L’ingresso dell’area di servizio verrebbe ricavata dalla viabilità interna al comparto, con accesso dalla rotonda Gazzate;
a mantenere nella pianificazione una fascia di rispetto di almeno 15 metri per progetti di mobilità sostenibile e per la riqualificazione della via Nonantolana.
Per quanto riguarda le funzioni ricettive previste sul comparto, pensiamo che l’altezza massima consentita (21 metri, cioè sei piani più il piano terra) debba essere sostanzialmente rivista al ribasso. Noi pensiamo che per le strutture ricettive l’esempio da seguire sia quello francese, ovvero motel a due/tre piani con annesso ristorante e integrato con strutture di servizi alla persona come centri benessere o spa. Riteniamo anche che la superficie destinata a strutture commerciali di tipo alimentare andrebbe diminuita perché l’esperienza della pandemia ci ha insegnato che esse dovrebbero essere realizzate su aree prossime al centro abitato.
Nonantola città dei boschi
Lo spostamento delle funzioni produttive riporterebbe omogeneità urbanistica, sia perché insisterebbe su un'area cosiddetta “di completamento” già vocata a quella funzione, sia perché consentirebbe di indirizzare l'(eventuale) urbanizzazione a funzioni collaterali e integrate con la zona artigianale contigua e con un tracciato viario che alleggerisce il carico sul paese. Infine, l'idea del bosco nella zona ovest del territorio comunale costituirebbe un richiamo al bosco della zona est (bosco della Partecipanza) posto al termine della tangenziale, che prefigura una sorta di tracciato naturalistico al cui interno è racchiuso anche il bosco centrale (Parco della Pace), segna fisicamente i limiti territoriali di Nonantola e la caratterizza come “Paese dei boschi”. Un’ idea questa che potrebbe permeare il futuro Piano Urbanistico Generale, costruendo le necessarie ricuciture ecologiche fra territorio urbanizzato e aree verdi e naturalistiche, dove il futuro bosco “Consolata” potrebbe estendersi ulteriormente e connettersi con l'area arginale del fiume Panaro.
Un'ipotesi aperta al contributo di cittadini e associazioni
Consideriamo la nostra proposta come un'ipotesi di lavoro, aperta ai suggerimenti, osservazioni, commenti o altre proposte provenienti da singoli cittadini o associazioni. Chiunque voglia esprimere un contributo, lo può fare aggiungendo un post-it sulla nostra bacheca, inviando un messaggio email a nonantolaprogetto2030@gmail.com, sulla nostra pagina Facebook, oppure di persona presso la nostra sede di piazza Liberazione n. 2, aperta giovedì e sabato mattina, dalle 10 alle 12.
